Difformità catastali a Torino: cosa fare prima di vendere casa

Vendere un immobile dovrebbe essere un’operazione lineare. Tuttavia, proprio durante la preparazione del rogito o l’istruttoria del mutuo possono emergere problemi rimasti nascosti per anni.

Uno dei più frequenti riguarda le difformità catastali, cioè le differenze tra la planimetria depositata al Catasto e lo stato reale dell’immobile.

Una parete spostata, una porta chiusa, un ripostiglio ricavato nel corridoio o una diversa distribuzione degli ambienti possono apparire modifiche di poco conto. In alcuni casi, però, rendono necessario un aggiornamento catastale; in altri evidenziano anche una difformità edilizia da verificare presso il Comune.

In sintesi

Quando la planimetria catastale non corrisponde allo stato reale dell’immobile, occorre prima capire se:

• la differenza ha rilevanza catastale;

• le opere sono state regolarmente autorizzate;

• è sufficiente presentare un DOCFA;

• serve prima una pratica edilizia in sanatoria;

• si tratta di una modifica minima che non richiede un aggiornamento catastale.

Il DOCFA aggiorna il Catasto, ma non regolarizza automaticamente un’opera realizzata senza il corretto titolo edilizio.

Per evitare rinvii del rogito o problemi con il mutuo, è consigliabile effettuare la verifica prima di mettere l’immobile in vendita.

Cosa sono le difformità catastali

Si parla di difformità catastale quando la planimetria o i dati presenti negli archivi catastali non rappresentano correttamente lo stato attuale dell’immobile.

I casi più frequenti riguardano:

• tramezzi spostati, aggiunti o demoliti;

• diversa distribuzione di camere, cucina e soggiorno;

• nuovi ripostigli, disimpegni o servizi igienici;

• frazionamenti o accorpamenti non aggiornati;

• ampliamenti dell’unità immobiliare;

• balconi, terrazzi o verande rappresentati in modo non corretto;

• cantine, soffitte e box non censiti o associati all’unità sbagliata;

• destinazione dei locali differente da quella riportata negli atti catastali.

Non tutte le differenze hanno però la stessa importanza. Per stabilire se sia necessario un aggiornamento occorre valutare concretamente la modifica e il suo effetto sulla consistenza, sulla categoria, sulla classe o sulla rendita catastale.

Ogni piccola differenza richiede un DOCFA?

No. Una differenza grafica minima non comporta automaticamente l’obbligo di presentare una nuova planimetria.

Secondo le indicazioni dell’Agenzia del Territorio, lo spostamento limitato di una porta o di un tramezzo può non avere rilevanza catastale quando non cambia il numero dei vani, la loro funzione e la consistenza complessiva dell’unità immobiliare.

Diversamente, una rilevante redistribuzione degli spazi, una modifica delle superfici scoperte, un frazionamento, un ampliamento o un cambio di destinazione possono rendere necessario l’aggiornamento catastale.

Questa valutazione riguarda però esclusivamente il Catasto. Anche una modifica priva di rilevanza catastale deve essere verificata sotto il profilo urbanistico, per accertare se sia stata realizzata nel rispetto della normativa edilizia.

Si può vendere casa con una planimetria catastale diversa?

Prima del rogito occorre verificare che la planimetria catastale rappresenti correttamente l’immobile, nei limiti previsti dalla normativa catastale.

Negli atti di trasferimento immobiliare devono essere indicati gli identificativi catastali, il riferimento alla planimetria depositata e la dichiarazione di conformità tra i dati catastali, la planimetria e lo stato di fatto. La dichiarazione può, nei casi previsti, essere sostituita da un’attestazione rilasciata da un tecnico abilitato.

Se esiste una differenza rilevante, il proprietario non dovrebbe attendere il giorno del rogito per affrontarla. La necessità di aggiornare la documentazione può infatti emergere:

• durante la preparazione dell’atto notarile;

• dalla relazione del tecnico incaricato;

• nel corso della perizia richiesta dalla banca;

• durante la verifica documentale dell’acquirente;

• dopo la firma del preliminare di compravendita.

La disciplina sulla conformità catastale è contenuta nell’articolo 29, comma 1-bis, della legge n. 52/1985, introdotto nel 2010.

Perché verificare la conformità prima della vendita

Controllare la documentazione prima di pubblicare l’annuncio consente di individuare con anticipo eventuali criticità.

Una verifica preventiva riduce il rischio di:

• rinvio della stipula;

• sospensione dell’istruttoria del mutuo;

• contestazioni da parte dell’acquirente;

• richieste di riduzione del prezzo;

• costi imprevisti vicino alla data del rogito;

• difficoltà nel rispettare i termini del preliminare;

• controversie sulla caparra o sulla consegna dell’immobile.

Il notaio non effettua normalmente un rilievo metrico dell’abitazione. La corrispondenza tra documenti e stato reale deve quindi essere verificata preventivamente dal proprietario, con l’assistenza di un tecnico quando necessario.

Differenza tra conformità catastale e conformità urbanistica

Catasto e Comune svolgono funzioni diverse.

La conformità catastale riguarda la corrispondenza tra l’immobile e i dati presenti negli archivi dell’Agenzia delle Entrate, compresa la planimetria catastale.

La conformità urbanistica ed edilizia riguarda invece la corrispondenza tra lo stato reale dell’immobile e i titoli depositati presso il Comune, come:

• licenze edilizie;

• concessioni edilizie;

• Permessi di Costruire;

• CILA;

• SCIA;

• DIA;

• condoni e sanatorie;

• successive varianti.

Il Catasto ha principalmente finalità fiscali e non certifica, da solo, la legittimità edilizia delle opere.

Di conseguenza:

• un immobile può essere catastalmente aggiornato ma presentare opere non autorizzate;

• un immobile può essere urbanisticamente regolare ma avere una planimetria catastale non aggiornata;

• possono essere presenti contemporaneamente difformità catastali e urbanistiche.

Prima della vendita è opportuno verificare entrambi gli aspetti.

Come si verifica la conformità di un immobile a Torino

La verifica viene generalmente svolta da un geometra attraverso il confronto tra stato reale, documentazione catastale e pratiche edilizie comunali.

Il procedimento comprende normalmente:

1. acquisizione della visura e della planimetria catastale;

2. sopralluogo presso l’immobile;

3. rilievo metrico degli ambienti;

4. confronto tra rilievo e planimetria catastale;

5. recupero dei titoli edilizi depositati;

6. confronto tra stato autorizzato e stato attuale;

7. individuazione dell’eventuale procedura di regolarizzazione.

Per gli immobili situati nel Comune di Torino, l’elenco delle pratiche edilizie può essere consultato attraverso il sistema EdificaTO. I fascicoli elettronici risultano disponibili telematicamente, mentre per parte della documentazione cartacea può essere necessario prenotare la consultazione presso gli uffici comunali.

La sola planimetria catastale non è quindi sufficiente per certificare la regolarità complessiva dell’immobile.

Come si regolarizza una difformità catastale

La procedura dipende dall’origine e dalla natura della difformità.

Le opere sono autorizzate, ma il Catasto non è aggiornato

Se la distribuzione attuale dell’immobile deriva da lavori regolarmente autorizzati, ma al termine degli interventi non è stata presentata la variazione catastale, può essere sufficiente predisporre un DOCFA.

Il tecnico effettua il rilievo, redige la nuova planimetria e trasmette la dichiarazione all’Agenzia delle Entrate.

Le opere non sono mai state autorizzate

Quando la modifica non risulta nei titoli edilizi, non è corretto procedere direttamente con il solo aggiornamento catastale.

Occorre prima verificare se l’opera:

• rientra nelle tolleranze previste dalla normativa;

• può essere regolarizzata mediante una pratica edilizia;

• richiede una sanatoria;

• deve essere modificata o rimossa per ripristinare lo stato legittimo.

Solo dopo aver risolto l’aspetto edilizio si procede, quando necessario, all’aggiornamento catastale.

La differenza è minima e non ha rilevanza catastale

In presenza di modifiche interne molto limitate, che non incidono sulla consistenza e sulla funzionalità dei vani, il tecnico può concludere che non sia necessario presentare un nuovo DOCFA.

Ciò non esclude la verifica della documentazione comunale: irrilevanza catastale e regolarità urbanistica non sono la stessa cosa.

L’opera non è regolarizzabile

Se la modifica non rispetta i requisiti previsti dalla normativa e non può essere sanata, potrebbe essere necessario ripristinare lo stato autorizzato.

La soluzione deve essere valutata caso per caso, considerando anche eventuali vincoli, aspetti strutturali e norme condominiali.

Quando è obbligatorio presentare un DOCFA

Il DOCFA è la procedura utilizzata per dichiarare al Catasto una nuova costruzione o una variazione rilevante di un’unità immobiliare.

Tra le situazioni più frequenti rientrano:

• frazionamento di un appartamento in più unità;

• fusione o accorpamento di immobili;

• ampliamento della superficie;

• modifica rilevante della distribuzione interna;

• cambio di destinazione d’uso con incidenza catastale;

• creazione o modifica di pertinenze;

• diversa consistenza dell’unità;

• variazioni che incidono su categoria, classe o rendita;

• completamento di un fabbricato precedentemente censito come in corso di costruzione.

La dichiarazione catastale deve essere normalmente presentata entro trenta giorni dall’ultimazione della variazione che determina l’obbligo di aggiornamento.

Non è invece corretto affermare che il DOCFA sia sempre necessario per qualunque ristrutturazione o per il semplice verificarsi di una successione. L’obbligo dipende dalle variazioni effettivamente intervenute sull’immobile.

Quanto costa regolarizzare una difformità catastale

Non esiste un costo unico valido per tutti gli immobili.

Il preventivo dipende principalmente da:

• dimensioni e complessità dell’unità;

• numero delle difformità;

• disponibilità della documentazione edilizia;

• necessità di effettuare l’accesso agli atti;

• complessità del rilievo;

• numero delle unità immobiliari coinvolte;

• necessità di presentare una sanatoria;

• presenza di sanzioni per tardiva dichiarazione;

• eventuali verifiche strutturali o paesaggistiche.

Al compenso professionale si aggiungono i tributi catastali. Alla data di pubblicazione, il tributo previsto per un immobile oggetto di autonomo censimento mediante DOCFA è pari a 70 euro.

Se è necessaria anche una regolarizzazione edilizia, devono essere considerati separatamente i diritti comunali, le eventuali sanzioni e le ulteriori prestazioni tecniche.

Per questo motivo un preventivo attendibile può essere formulato solo dopo aver esaminato l’immobile e la documentazione disponibile.

Quanto tempo serve per regolarizzare la planimetria

Le tempistiche dipendono soprattutto dalla disponibilità dei documenti e dall’eventuale presenza di irregolarità edilizie.

Queste tempistiche sono indicative e decorrono dal momento in cui il tecnico dispone della documentazione necessaria.

Per una vendita già programmata è prudente avviare i controlli almeno alcune settimane prima del rogito. Se occorre recuperare vecchi fascicoli o presentare una sanatoria, può essere necessario un periodo più lungo.

Quali documenti servono per iniziare la verifica

Per una prima analisi sono normalmente utili:

• atto di provenienza, come rogito, successione o donazione;

• planimetria catastale;

• visura catastale aggiornata;

• eventuali CILA, SCIA, DIA o precedenti autorizzazioni;

• elaborati grafici allegati alle pratiche edilizie;

• documentazione relativa a condoni o sanatorie;

• eventuali precedenti relazioni tecniche;

• dati dell’immobile e del proprietario.

Se parte della documentazione non è disponibile, il tecnico può occuparsi della ricerca catastale e dell’accesso ai fascicoli edilizi comunali.

Errori da evitare prima di vendere casa

L’errore più comune consiste nell’attendere di avere già individuato l’acquirente.

Una volta firmata la proposta o il preliminare, i tempi diventano più rigidi e qualsiasi problema documentale può trasformarsi in una trattativa sul prezzo o in un rinvio della stipula.

È inoltre opportuno evitare di:

• considerare la planimetria catastale come prova della regolarità edilizia;

• presentare un DOCFA senza aver verificato i titoli comunali;

• affidarsi esclusivamente a una vecchia planimetria ricevuta dal precedente proprietario;

• dichiarare la conformità senza aver controllato lo stato reale;

• sottovalutare cantine, soffitte, box e altre pertinenze;

• programmare il sopralluogo tecnico pochi giorni prima del rogito;

• eseguire nuovi lavori mentre la vendita è già in corso senza aggiornare la documentazione.

Una verifica preventiva consente di presentare l’immobile sul mercato con informazioni più chiare e riduce il rischio di contestazioni.

Domande frequenti sulle difformità catastali

Posso vendere una casa con una planimetria catastale diversa?

Dipende dalla natura della differenza. Se la difformità è catastalmente rilevante, occorre normalmente aggiornare la planimetria prima del rogito. Una modifica minima potrebbe invece non richiedere un nuovo DOCFA, ma deve essere valutata da un tecnico.

Una parete spostata deve sempre essere aggiornata?

Non sempre. Lo spostamento limitato di un tramezzo può non avere rilevanza catastale se non modifica numero, funzione e consistenza dei vani. Occorre comunque verificare che l’intervento sia regolare sotto il profilo edilizio.

È sufficiente aggiornare il Catasto?

No. Il DOCFA aggiorna i dati catastali ma non sana un eventuale abuso edilizio. Prima di presentarlo bisogna verificare la conformità dell’opera rispetto ai titoli depositati presso il Comune.

Chi deve regolarizzare la planimetria prima della vendita?

Normalmente se ne occupa il proprietario venditore, che deve mettere a disposizione la documentazione necessaria e rendere le dichiarazioni richieste nell’atto. Eventuali accordi diversi tra le parti devono essere valutati con il notaio.

Si può presentare un DOCFA senza una pratica edilizia?

Sì, quando la variazione deriva da opere legittime già autorizzate oppure quando non era richiesto uno specifico titolo. Non deve però essere utilizzato per rendere apparentemente regolare un intervento abusivo.

Quanto dura una verifica catastale?

Quando la documentazione è disponibile e non emergono problemi particolari, una prima verifica può essere completata in pochi giorni. Le tempistiche aumentano se è necessario recuperare vecchie pratiche edilizie o predisporre una sanatoria.

Il notaio controlla personalmente la planimetria?

Il notaio verifica gli aspetti richiesti per la stipula e la corrispondenza delle intestazioni catastali con i registri immobiliari, ma non effettua normalmente un rilievo metrico dell’abitazione. Il confronto tecnico tra planimetria, titoli edilizi e stato reale deve essere svolto prima del rogito.

Devi vendere un immobile a Torino?

Lo Studio Tecnico Cricelli esegue verifiche catastali e urbanistiche per immobili situati a Torino e nella prima cintura.

L’incarico può comprendere:

• sopralluogo e rilievo metrico;

• recupero della planimetria catastale;

• consultazione delle pratiche edilizie;

• verifica della conformità documentale;

• predisposizione e presentazione del DOCFA;

• pratiche edilizie in sanatoria;

• assistenza tecnica durante la compravendita.

Lo Studio fornisce una valutazione preliminare della situazione e un preventivo scritto, distinguendo il compenso professionale, i tributi catastali, i diritti comunali e le eventuali sanzioni.

Effettuare la verifica prima di mettere l’immobile sul mercato permette di affrontare la vendita con documenti ordinati, tempi più prevedibili e minori rischi di contestazione.